Urbanismo
El urbanismo consiste en la planificación y ordenación de las ciudades y del territorio, organizando el espacio público y los edificios dentro de un ámbito territorial o municipio regulada por un marco normativo.
Dentro del planeamiento urbanístico se establecen varias categorías de clasificación y calificación del suelo, diferenciando suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico.
POSIBLES TRABAJOS A DESARROLLAR
- Planes de desarrollo urbanístico
- Desarrollo de unidad de ejecución
- Calificaciones rústicas
- División y Segregación de parcelas
- Agrupación y Agregación de parcelas
- División horizontal
- PLANES DE DESARROLLO URBANÍSTICO
El planeamiento urbanístico, también conocido como planificación urbana, está compuesto por un conjunto de instrumentos técnicos y normativos teniendo como objetivo ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o conservación.
Dentro de este ámbito, nos encargamos de la redacción de Planes Parciales, instrumento urbanístico que se basa en la ordenación de sectores de suelo en situación rural que pueden ser urbanizados. Según la legislación autonómica se clasifican como suelo urbanizable delimitado, sectorizado, programado, etc., y en ocasiones se clasifica como suelo urbano sin ordenación pormenorizada.
Todo plan parcial debe cumplir la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, además de todo lo exigido por la Ley del Suelo a nivel estatal. Para poder desarrollar un Plan Parcial, debe existir previamente un Plan General de ordenación urbanística que regule la trama urbana del municipio correspondiente.
CONTENIDO DEL PLAN PARCIAL
- Una delimitación geográfica del territorio que se va a urbanizar.
- Calificación detallada de la totalidad del sector objeto del Plan.
- Designación de los usos del suelo, los que serán públicos y los que serán privados.
- Reserva de espacios destinados a zonas verdes, dotaciones, viviendas protegidas, etc.
- Determinación de las unidades de actuación.
- Evaluación económica de la implantación de los servicios y la ejecución de las obras.
- DESARROLLO DE UNIDAD DE EJECUCIÓN
Las Unidades de Ejecución, también conocidas como Unidades de Actuación, forman el instrumento urbanístico básico donde se distribuye y divide el suelo para llevar a cabo diferentes actuaciones de transformación urbana.
Existen dos modalidades:
- Actuaciones sistemáticas o integradas, para suelos urbanizables y suelos urbanos no consolidados.
- Actuaciones aisladas o asistemáticas, para suelos urbanos consolidados.
En definitiva, se puede definir como espacio o ámbito territorial en el que se divide el suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado para llevar actuaciones de transformación urbanística, desde el punto de vista jurídico y material, para garantizar el reparto equitativo de beneficios y cargas.
En la Comunidad Autónoma de Extremadura, el desarrollo de la Unidad de Actuación viene determinado por el Decreto 143/2021, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
La Unidad de Actuación puede estar delimitada por el planeamiento general, como es el caso del suelo urbano, o delimitarse en el planeamiento de desarrollo. Dichas actuaciones pueden ser continuas o discontinuas, especialmente cuando se encuentran en suelo urbano, o cuando se sitúan en suelos destinados a sistemas generales.
Tras su desarrollo el suelo delimitado pasa a ser urbano, posibilitando la construcción en el mismo, cuyos parámetros se determinarán en la propia Unidad de Actuación.
- CALIFICACIÓN RÚSTICA
La Calificación Rústica es un procedimiento administrativo por el cual se permite la construcción de forma excepcional y con una eficacia temporal, edificaciones de usos permitidos o autorizables en suelo rústico.
Tiene como objetivo la reordenación, integración y adecuación de edificación existente, además de la creación de nuevas edificaciones siguiendo con lo establecido en la normativa vigente de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Extremadura en el Decreto 143/2021, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
Para saber si el terreno rústico es urbanizable se debe conocer la clasificación del terreno, que viene determinada en el planeamiento urbanístico municipal. Esta normativa establece exactamente la clasificación de todos los suelos pertenecientes al municipio. Además, existen casos especiales que disponen de algún tipo de protección, ya sea ambiental, natural, paisajística, cultural, etc. En estos casos se pueden realizar de manera excepcional construcciones que hayan sido permitidas por la legislación sectorial o por el planeamiento territorial y urbanístico de aplicación.
Previo desarrollo del Proyecto de Ejecución se deberá tramitar la Calificación Rústica que dará la autorización necesaria por parte de la Autonomía para llevar a cabo las obras en dicho suelo rústico.
El Ayuntamiento remitirá el expediente a la Consejería de Urbanismo, debiendo solicitar con antelación los informes sectoriales que sean necesarios. La calificación rústica se concede una vez que se cumpla toda la normativa de aplicación, tanto a nivel municipal como autonómico, y que se aprueben los informes sectoriales solicitados. Una vez realizado dicho trámite, el Ayuntamiento concederá la licencia de obra correspondiente.
Finalmente, el promotor deberá abonar las tasas de la licencia municipal y el “canon urbanístico” o fianza en su caso.
Tras la aprobación de la Calificación Rústica, se redacta el Proyecto de Ejecución por un técnico cualificado.
Dicho proyecto debe visarse en el colegio profesional correspondiente y, tras esto, el propietario deberá presentarlo al Ayuntamiento antes de comenzar la obra
- SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE PARCELAS
Las fincas rústicas pueden verse afectadas, modificando su configuración original y aumentando o disminuyendo su superficie. Para ello se pueden llevar a cabo diferentes procedimientos, en función de lo que se desee: una segregación de una porción de la finca inscrita, una división de una finca en varias fincas, una agregación de una finca o porción de finca a una finca ya inscrita o una agrupación de una finca inscrita con otra. Dichas modificaciones deben llevarse a cabo por el titular de dichas parcelas.
TRÁMITES A REALIZAR
Para cualquiera de estos trámites se debe llevar a cabo un proyecto de parcelación, segregación o agrupación por parte de un técnico competente en la materia, el cual deberá visitar las parcelas correspondientes y realizar la toma de datos de estas.
A partir de la información obtenida en el lugar, el técnico deberá tener en cuenta toda la información existente, así como la normativa vigente para poder elaborar el informe, los planos y el proyecto en cuestión.
Dicho informe deberá contener las descripciones de las edificaciones e instalaciones que haya en las parcelas, además del plano de situación de estas, indicando sus superficies, servicios, servidumbres, linderos, etc., y los planos de las parcelas que se obtienen tras la actuación llevada a cabo con sus superficies correspondientes.
El proyecto se presenta en el Ayuntamiento, donde se comprobará que ha sido elaborado de acuerdo con la normativa urbanística de aplicación, y que cumple con todos los requisitos exigidos por parte del planeamiento territorial.
Tras el visto bueno del Ayuntamiento, esta resolución deberá presentarse ante Notario para registrar cada una de las parcelas resultantes, así como en Catastro, para obtener las nuevas referencias catastrales correspondientes a las parcelas resultantes.
DIVISIÓN
La división se lleva a cabo cuando una finca registral es fragmentada en varias fincas de menor superficie, estableciéndose nuevas parcelas y desapareciendo la finca matriz.
SEGREGACIÓN
Una segregación consiste en separar una fracción de la finca matriz. La parcela original sigue existiendo, pasando el fragmento a ser una nueva finca registral.
DIVISIÓN
La división se lleva a cabo cuando una finca registral es fragmentada en varias fincas de menor superficie, estableciéndose nuevas parcelas y desapareciendo la finca matriz.
SEGREGACIÓN
AGRUPACIÓN
La agrupación de una finca registral se produce cuando se fusionan o unen varias fincas, dando como resultado, una nueva finca registral de mayor tamaño fruto de esa fusión.
AGREGACIÓN
La agregación se lleva a cabo cuando añadimos una finca o fracción anteriormente segregada de otra finca a otra distinta ya inscrita.
AGRUPACIÓN
La agrupación de una finca registral se produce cuando se fusionan o unen varias fincas, dando como resultado, una nueva finca registral de mayor tamaño fruto de esa fusión.
AGREGACIÓN
La agregación se lleva a cabo cuando añadimos una finca o fracción anteriormente segregada de otra finca a otra distinta ya inscrita.
- DIVISIÓN HORIZONTAL
La división horizontal se basa en la separación de la estructura de un inmueble en varias unidades registrales independientes, ya sean pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.
El resultado de la división horizontal supone que cada una de las unidades independientes participará en forma de copropiedad sobre el terreno en el que se encuentra el inmueble y, en caso de que existan, tendrá poder de decisión sobre las zonas comunes del mismo.
La división horizontal podrá solicitarla cada uno de los propietarios de un inmueble que quiera realizar el cambio de estructura y que afecte de alguna forma al resto de los vecinos. Dicha división deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad ya que se trata de un proceso registrado en título público, por lo que se deberá firmar ante notario.
TRÁMITES A REALIZAR
El proceso que se debe llevar a cabo para poder realizar una división horizontal de un inmueble comienza con tener la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios del inmueble que se desee dividir.
Una vez se tenga el visto bueno, un técnico competente deberá elaborar un proyecto donde se justifique que cada una de las unidades en las que se desea dividir son individuales y cumplen por sí mismas la normativa vigente, superficie mínima, etc. Este proyecto se tramitará en el Ayuntamiento, y se emitirá la Licencia de Obras en su caso, junto con la solicitud de la Cédula de Habitabilidad. Finalmente, se realiza la Escritura de la división horizontal firmada ante notario. Tras este proceso, se podrán comenzar las obras acordadas en caso de que sea necesario y llevar a cabo la separación del inmueble.